婚姻家庭法专业律师

谨慎签定购房合同

        通过多年实践积累的经验，笔者愿意将一些由教训得来的经验向读者做一简单介绍，使那些在房地产业知识及法律知识了解不多的购房者少走些弯路。

    一、约定＂五证＂复印件的真实性，否则开发商应承担相应的明确的违约责任。目前在商品房的销售过程中，除非在买方的强烈要求下，否则开发商一般不主动出示＂五证＂的原件，只有少数开发商将＂五证＂或＂五证＂原件的一部分在销售时明示。不出示＂五证＂原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避＂五证＂中所记载的问题，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，比如将某项目一期说成是二期的等，对于初次购房者来说，要分清＂五证＂的真伪以及记载的内容对自己将来利益的影响将是一件非常困难的事情，所以买方索性在合同中约定开发商保证＂五证＂复印件的真实性，否则应承担具体的违约责任，这样就使买方处在一个比较有利的地位。

   二、坚持卖方先盖章，买方后签字。签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方的首付款基本都交了，会使买方处于一个不利的地位，严重的买方的利益会受损。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好坚持双方同时盖章签字，这也是开发商对买方的一种尊重。

   三、选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》做为房屋交付的条件。2000年5月1日前，房屋竣工验收由质检站担任。根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，从2000年5月1日起，房屋竣工验收备案表由设计、监理、建设单位和施工单位四方联合验收后，在工程竣工后15天内到市、区两级建委办理竣工备案，取得《建设工程竣工验收备案表》后，即视为政府主管部门对已竣工房屋质量的认可。这时应注意开发商出示的《建设工程竣工验收备案表》中有关消防及环保等项内容是否符合要求，如不符合要求，应视为开发商不具备房屋交付条件。如超过合同约定的交付期限仍不能取得正式合法的《建设工程竣工验收备案表》的，应视为开发商逾期交房，双方应依据事先在合同中约定的方式及内容处理争议。

   四、交房时出示实测面积。2001年以前使用的《内销商品房买卖契约》中明确约定了开发商在交房时出示实测面积是交付条件之一，否则开发商违约，但在新版合同中，去掉了有关这方面的约定，建议购房者将这条做为补充协议加入到合同里，因为新版合同第五条有关面积确认及误差的处理中有退房的情况涉及到实测面积问题，即如果销售面积与产权登记面积超过3％，买受人可以选择退房。出现这种情况，因交房时不能出示实测面积（即产权登记面积），所以买方无法知道交付的房屋是否符合合同的约定，买方如果在装修后才知道实测面积，而结果恰恰符合退房的条件，那么买方退房时，买方的损失将是惨重的。

   五、通过中介购买二手房，买卖双方应见面，现在许多中介利用法律的欠缺吃差价，少的几万，多的几十万，损害了当事人的利益。

    以上内容希望对潜在的购房者有所帮助。