婚姻家庭法专业律师

一、商品房交付验收过程当中存在的问题及危害

从2003年10月至2004年11月通过对北京十个以上在售楼盘交付验收时的参与及几十个项目的调查了解，通过个案分析的方式，得出如下调查结论：目前在北京市场上相当多的商品房项目在房屋交付时普遍存在质量问题及配套设施、环境与房屋交付不同步，且在房屋交付条件、验收交付程序及收费上开发商与消费者之间存在矛盾，有些是严重对立。商品房买卖合同的履行时间较长，尤其是现在普遍存在的买卖期房的现状，履行时间更长，从签订买卖合同至房产证办理完毕一般的周期是三年左右，如果加上一般质量问题的保修期履行期限更长，大约是六年左右。在商品房买卖合同的整个履行过程来看，矛盾一般在商品房交付时凸显，因为问题在这个阶段基本暴露，且这些暴露的问题在现状下通过协商或司法渠道都很难解决。在合同履行的其它阶段，矛盾也同样存在，但相对来说，其它阶段的问题通过法律渠道解决的可能性是存在的，可以通过司法诉讼或仲裁的途径获得救济，唯独在商品房验收交付阶段的问题很难通过司法渠道解决，因此导致矛盾冲突不断，有愈演愈烈之势。
由中国产业报协会、新华社《经济参与报》等30多家新闻媒体联合发起的中国首届“霸王现象”认知度调查显示，房地产行业名列十大“霸王行业”的第二位，公众选择比例为54.4%，仅次于电信行业，且56.62%的被访者遭遇到“霸王现象”后很少得到过满意的处理结果。对于这种霸王现象存在的原因，被调查者选择法律不健全的占50.0%，其它选择有执法部门执法不严；企业自律性差等，但74.09%的消费者认为霸王现象在我国目前的经济状况下不会在短期内消灭，因此需要社会各方面的共同努力。房地产行业的房屋验收交付霸王现象非常典型，不交清所有的钱不按开商的交付程序就不给钥匙，没有商量的余地。

1、商品房交付验收过程当中存在的问题。商品房交付验收过程当中矛盾主要集中在下列几个方面：一是房屋的交付条件上，即具备了什么条件房屋才能交付。现在采用的商品房买卖格式合同对房屋交付只有如下交付条件的规定：提供竣工验收备案表、实测面积、住宅质量保修书及使用说明书。至于基础配套设施则是空白，由双方约定，但开发商在签订合同时并不同意做出明确的约定，因此对于与房屋消费息息相关如水、电、暖气、燃气、通讯、有线电视、小区环境开发商并不愿意作明确约定。因此经常出现下面的情况：在交房时没有供电（或临时电）、没有暖气或有设备但没有锅炉房或采暖炉；交房时小区卫生差，施工机械及人员未撤离施工现场，建筑垃圾未清理出施工现场、道路未完工、绿化未做或未完工或未达标、小区没有安全防护栏或未做完、物业服务未到位、有电视、宽带网络、电信等硬件设施，但与市政未通，无法使用、没有水或水压不足，不能正常使用或水质有问题，或者不是市政水、不提供竣工验收备案表或实测面积、不提供两书、不出示规划验收证明、电梯未通过安检使用、天然气开通时间不确定、车庫未完工、人防未完工、整个房屋的水电等线路图不向买受人出示、乱收费等问题，对于上面出现的问题买受人能否拒绝收房，开发商是否应承担违约责任，目前并没有明确的规定。二是涉及到质量方面的详细问题，如裂缝、施工质量、门窗密封不严等等，存在众多质量问题或者存在大量违反建筑设计规范或建筑施工规范的行为但不足以影响结构安全，虽然根据法理双方可以事先约定，但由于买受人在现状下不可能在签订合同时将交房的条件全部细化，因此在交接过程中容易产生了纠纷。在合同没有明确约定质量标准的条件下到底具备什么条件才能交房或收房？上面提到的小区都存在房屋质量问题，或大或小，且开发商与业主在交付条件、交付程序及收费问题都存在争议，如有些小区在开发商通知入住时有的道路没有完工、有的绿化没有做或未完工，小区更像一个工地，但开发商通知收房，有的在收房时配套设施如锅炉房没有，有的存在墙面裂缝等，有的入住时水、电话、有线电视没有通，有的在交房时天然气没有通、许多都存在面积差争议等；三是交房程序方面的问题。目前按开发商的所谓行规，即开发商要求买受人在入住前交清所有的费用，如房屋面积差价款，包括税务部门收取的契税、小区管理办公室收取的公共维修基金、物业公司收取的物业费等，只有交了这些费用之后，买受人才能领取房屋钥匙，才能对房屋进行验收，否则买受人无权验收房屋，事先对存在的质量问题一无所知，等发现存在的问题时已失去解决问题的最佳时机。

2、商品房交付验收过程当中存在问题的危害。对于交房条件及交房程序、代收费用问题，双方往往各执一词，开发商利用强势地位坚持自己的做法，拒不解决存在的问题，买受人如诉诸法律败诉的可能性非常大，且时间长，成本高，因此买受人往往采用非理性的方式来解决问题，尤其是集体收房，往往演变成集体事件，买房人组织起来集体上访、游行、闹开发商的房展会，更严重者引发开发商与业主之间的冲突，演变成社会治安事件或刑事案件等，像某经济适用房项目，有些买受人聚集在一起，将售楼处的玻璃砸碎，与保安发生冲突，政府不得不动用警力维护交房现场的秩序；像上地开发区某项目业主通过正常渠道解决不了问题后，集体到海淀区政府上访，这种情况造成社会的不稳定，且开发商为证明自己所交付的房屋符合交付条件往往拿出政府签发的文件，以证明所售房屋是符合交房条件的，在事实与政府签发的文件出入较大的情况下，引起买受人对政府信任度的下降，影响政府的公信力。像丰台某小区在交房时没有通水，买受人无法装修，开发商用水车拉水提供业主用，但丰台区质检站却在这种情况下给此项目做了竣工验收备案，发放了备案表，当业主质问质检站负责人时，负责人却声称验收时有水。商品房消费以后会涉及到几乎每一户居民，因此必须对房屋交付过程中产生的负面影响予以高度重视。解决此问题不仅仅是保护消费者权益，更多的是可以减少社会矛盾，维护社会长治久安，提高国家及政府的公信力。商品房验收交付过程当中存在的问题只是矛盾的表面，更深层次的原因在于社会不同利益阶层之间的博弈以及政府如何公正决策问题。解决好房屋交付验收领域的矛盾问题，不仅仅是解决了多年来建筑领域存在的建筑通病问题，而且同时会减少建筑及房地产领域腐败问题的发生机率，对树立了党和政府的形象，增强政府的公信力，有着不可估量的巨大作用。在党和政府“以人为本”的治国及执政思想下，解决弱势群体的问题就是践行了“三个代表”。

二、商品房交付过程当中矛盾纠纷产生的原因

目前房屋交付中存在的事实问题与相关法规的缺位是导致矛盾冲突不断的主要原因，利益集团对司法的影响及司法领域计划经济观念对司法的影响是导致矛盾冲突的重要原因。买受人在现有的社会环境及法律环境之下，通过司法渠道解决入住过程中存的问题要付出极大的代价，但最终没有任何结果或付出与回报严重不成比例。通过诉讼渠道解决矛盾在事实上走不通几乎已成为买受人的基本共识，对可能存在集团诉讼的房地产纠纷案件，尤其是房屋验收交付过程中的集团案件，法院一般都会选择判业主败诉，因此他们大都会选择放弃司法解决，转而采用非理性或暴力方式解决纠纷